|
Сегодня однокомнатные квартиры — самый ходовой товар на столичном рынке недвижимости. Причем во всех ценовых категориях. Они задают темп галопирующему росту стоимости жилья, и их дефицит острее всего ощущают участники рынка. Ведь, несмотря на то что однушки дорожают быстрее всего (по данным ИС ScanRealty, за февраль-март 2006 года цена наиболее ликвидных объектов увеличилась на 17–22 %), они не теряют своей привлекательности для покупателей. На фоне прочей жилой недвижимости Москвы эти неоправданно дорогие (минимальная стоимость — около 70 тыс. долл.) квартиры выглядят самыми доступными.
Небольшая площадь однушки определяет ее относительно невысокую (по сравнению с другими квартирами в конкретном районе и доме) стоимость. Тем, кто намерен приобрести жилплощадь, есть над чем подумать. К тому же покупатели в данном сегменте — самые разные. Один берет однокомнатное жилье, так как на другое не хватает денег, другой — потому что так удобнее для жизни, третий — из?за того, что это один из наиболее доходных объектов для инвестиций. Каковы же ассортимент и цены данного товара на столичном рынке недвижимости?
Панель «плохая» и «хорошая»
Начнем с однокомнатных квартир экономкласса. Цены на них растут как на дрожжах, сроки экспозиции минимальны, а требования покупателей невысоки. Хорошо, если попалась однушка с балконом и недалеко от станции метро, но и это, по сути, не главное. Самое важное — найти ее и успеть купить до того, как она подорожает еще на 7–8 тыс. долл. В данной ценовой категории не качественные характеристики объекта, а его стоимость является для покупателя решающим фактором. Довольно часто такое жилье приобретают в качестве инвестиционного инструмента — надежного, высоколиквидного, доходность которого в несколько раз выше процентов по банковским вкладам.
Первичный рынок дешевой коммерческой недвижимости представлен панельными домами самых разнообразных серий. Новые строительные технологии позволили создать условия для быстрого возведения прочных, относительно удобных для проживания, а местами даже симпатичных зданий, лишенных многих недостатков, прочно ассоциирующихся со словами «панель» и особенно — «хрущоба». Поэтому однокомнатные квартиры площадью 36–50 кв. м в панельных новостройках очень популярны. Разброс цен на них довольно велик: от 75 до 100–110 тыс. долл. Около 85 % типового жилья в столице и области строят компании-гиганты: группа компаний ПИК, СУ-155, ДСК-1 и другие. Для небольших предприятий, не способных провести комплекс-ное освоение обширных территорий, проще и выгоднее возвести монолитный дом. К сожалению, панельные новостройки практически всегда строят на окраине столицы. Для точечной застройки пригодны лишь немногие серии, например КОПЭ-М или И-155. Современные здания этих серий можно смело назвать нетиповым типовым жильем. У них различные конфигурации и протяженность, а также индивидуальный дизайн фасадов. Площади квартир увеличены, а планировка стала значительно разнообразнее, нежели в других стандартных домах. На вторичном рынке данная серия тоже является одной из самых удачных: однушки имеют десятиметровую кухню и раздельный санузел.
- Вообще, маленькая кухня — бич большинства квартир в старых панелях. Современные серии, скажем П-55М, И-155, предполагают кухни площадью 11–11,5 кв. м. Общие параметры однокомнатного жилья при этом варьируются от 38 до 52 кв. м. Таких домов много построено в Южном Бутове, Митине и других окраинных районах, где вели массовую застройку.
Однако самой используемой (40–45?% от всех панельных новостроек) по?прежнему является продукция ДСК-1. Здания серий П-44 (строительство прекратили несколько лет назад) и П-44Т (их возводят и сейчас, постоянно совершенствуя) составляют основной объем жилых панельных домов столицы последнего десятилетия. Один из их недостатков — скромная кухня в однокомнатных квартирах. Но на фоне тенденции к увеличению площади жилья, в том числе и в новых панельных домах, это даже своего рода плюс. Возможность приобрести в собственность минимум квадратных метров может быть очень важна для тех, чей бюджет жестко ограничен.
Квартиры в зданиях каркасно-панельной серии С-222 имеют сравнительно высокие потолки (2,8 м), увеличенные площади (однокомнатные — 49,8 кв. м) и улучшенную планировку, что способно привлечь покупателей, готовых заплатить за дополнительный комфорт.
В целом аналитики ИС ScanRealty отмечают два главных направления в сегменте коммерческих новостроек экономкласса. Во?первых, панельное домостроение стало перемещаться из низшей ценовой и качественной категории в более высокую. Кое?где проектами уже предусмотрены подземные парковки и прочие элементы жилья совсем другого уровня. Объемы дешевой панельной застройки сокращают, не просто перенося ее в окраинные районы столицы, а вообще вытесняя за МКАД. Во?вторых, экономкласс сам по себе сдает позиции. «Золотая» московская земля заставляет застройщиков делать выбор в пользу возведения зданий бизнес-класса, себестоимость которых будет ненамного выше, а вот прибыль увеличится в разы.
Что касается состава предложения на вторичном рынке, то в нем все еще присутствует кошмар столичного градостроения, именуемый «плохая панель», или «панель с маленькой кухней». Кухня действительно маленькая: 6 кв. м, а средняя общая площадь однушек — 33 кв. м. К счастью, в общем предложении доля этих крошек цахесов не превышает 8,5 %. Пресловутые 33 кв. м обойдутся покупателю в 70–80 тыс. долл. Что интересно, популярность квартир в старых домах, преимущественно в хрущевках, которые рано или поздно пойдут под снос, заметно снижается. К тому же банки отказываются давать кредиты на приобретение недвижимости в домах, построенных до 1975 года.
Более значительная доля принадлежит так называемой типовой панели: 14–16-этажным домам серий II-68, И-209А, И-700А и другим. Они имеют девятиметровую кухню, два лифта и чуть большую среднюю площадь квартир (однокомнатная — 37,5 кв. м). Зато остались два, на мой взгляд, самых неприятных элемента «панельной» планировки: низкие потолки и почти полное отсутствие прихожей. Если средняя цена квадратного метра «плохой» панели составляет 2312 долл., то типовая выйдет чуть дороже — в среднем 2459 долл. за кв. м.
Кирпичные дома с квартирами площадью 32 кв. м и маленькой шестиметровой кухней тоже доживают на рынке свой век: их доля составляет всего пару-тройку процентов. А вот так называемые сталинские дома еще не утратили своего очарования для некоторых категорий покупателей, несмотря на изношенность зданий и необходимость производить ремонт и менять коммуникации. Однушки в таких домах имеют десятиметровую кухню и общую площадь от 40 кв. м. Но их популярность можно объяснить не только и не столько качественными характеристиками. Во многом ей способствует местонахождение: как правило, это ЦАО или прилегающие к нему районы других округов.
Маленькие квартиры большого дома
Однокомнатный бизнес-класс в подавляющем большинстве представлен на рынке новостройками, поскольку старые дома даже после качественной реконструкции не всегда дотягивают до нужного уровня. Прежде всего это проблемы с организацией парковки, включая гостевую, — такого проекты раньше не предусматривали. В домах бизнес-класса в обязательном порядке должны присутствовать огороженная и благоустроенная придомовая территория, соответствующая инженерная начинка, качественные лифты. Высота потолков — не менее 3 м. Если речь идет о новостройке, то к архитектурному решению здания, внешней и внутренней отделке и дизайну мест общего пользования (холлов, лестниц и тому подобного), качеству строительных материалов, уровню сервисного обслуживания предъявляют очень высокие требования. Все это, разумеется, распространяется на все квартиры в доме независимо от их параметров. Поэтому у однушек в домах такого уровня очень много преимуществ, но есть и один огромный недостаток: их площадь составляет не менее 60 кв. м. В результате получается много нефункционального пространства, и приходится платить за лишние метры «нежилой» жилплощади, что не всем нравится. Квартиры в таких домах, как правило, покупают люди обеспеченные, но не богатые, имеющие постоянный неплохой доход, но умеющие считать деньги. Поэтому многие предпочитают приобретать не одно-, а двухкомнатную квартиру (75–90 кв. м), что получается ненамного дороже и не в пример удобнее и практичнее. Тем не менее однокомнатное жилье в современных комплексах также быстро находит себе хозяев. Средняя стоимость квадратного метра составляет в зависимости от района Москвы 3–4 тыс. долл.
Элитные малыши
Квартира небольшой площади в элитном доме — явление совсем уж редкое. Она, несмотря на высокую стоимость квадратного метра, получалась намного дешевле, чем остальное жилье в доме. Боясь исчезновения той самой социальной однородности, которая до недавнего времени являлась одним из основных признаков элитной недвижимости, квартир площадью меньше 100 кв. м просто не строили.
Тем не менее спрос на такое жилье был, а сейчас он увеличился за счет покупателей, никак не нарушающих упомянутую социальную однородность. Просто не всем тем, кто может себе позволить элитную недвижимость, нужны хоромы. Однушки класса люкс, например, приобретают, чтобы использовать в качестве бизнес-квартир или квартир, в которых хозяин постоянно не живет, а лишь останавливается на время. Молодому бессемейному топ-менеджеру или студенту — сыну состоятельных родителей нет смысла сразу приобретать 200–300 кв. м, если можно значительно комфортнее существовать на семидесяти.
Сейчас такое жилье предлагают многие современные элитные комплексы, например «Времена года», «Коперник», «Онегин». Причем именно оно часто уходит первым и чуть ли не сразу после начала продаж. К сожалению, далеко не всегда в элитном доме удается спроектировать даже несколько небольших квартир по чисто техническим причинам. Поэтому их редко бывает больше двух-трех. Цена квадратного метра такого жилья зачастую приближается к 20 тыс. долл., но в среднем составляет 10–15 тыс. |
